자금 조달 계획서, 분양은 '예정' 금액을 적게 됩니다

규제 지역에서 일정 금액 이상의 주택을 취득하면 자금 조달 계획서를 내야 합니다. 어디서 난 돈으로 사는지를 항목별로 적어 내는 서류입니다.

허위로 적으면 과태료가 나오고 세무조사 대상이 될 수 있으니, 쓰기 전에 구조를 알고 접근하는 편이 낫습니다.

제출 대상과 항목

투기과열지구는 금액과 무관하게 제출 대상입니다. 조정대상지역은 3억원 이상, 비규제 지역은 6억원 이상일 때 냅니다.

적는 항목은 크게 자기자금과 차입금으로 나뉩니다.

자기자금에는 금융기관 예금액, 주식·채권 매각 대금, 부동산 처분 대금, 증여·상속 자금, 현금 등이 들어갑니다. 차입금에는 금융기관 대출액(예정 포함), 임대보증금, 회사 대출, 개인 차입금이 들어갑니다.

자기자금과 차입금의 합이 취득 금액과 맞아야 합니다. 금액이 어긋나면 그 자체로 소명 요청의 빌미가 됩니다.

분양은 '예정' 금액을 적게 됩니다

일반 매매와 다른 점입니다. 계약 시점에는 대출이 실행되지 않았고, 잔금도 2~3년 뒤에 냅니다.

그래서 중도금 대출 예정액, 잔금 대출 예정액을 쓰게 되는데, 이 예정액이 실제와 달라질 수 있습니다. 입주 시점에 DSR 한도가 예상보다 낮게 나오면 계획서에 적은 대출액을 못 채웁니다. 그 차액을 어디서 조달했는지 나중에 소명해야 할 수 있습니다.

계획서를 쓸 때부터 보수적으로 잡는 게 안전합니다. DSR 계산기에 입주 시점의 예상 소득과 부채를 넣고, 금리를 1~1.5%p 올려 한 번 더 확인해 보세요. 그 숫자로 작성하면 나중에 어긋날 여지가 줄어듭니다.

계획서에 빠뜨리기 쉬운 항목이 하나 더 있습니다. 이자 후불제로 쌓인 중도금 이자도 입주일에 내야 할 돈입니다. 잔금과 별개로 준비해야 하는 현금인데, 분양가만 놓고 계산하면 통째로 빠집니다.

소명 자료는 미리 모아 두세요

계획서를 낸 뒤 국세청이나 지자체에서 자료를 요청할 수 있습니다. 그때 찾으면 늦는 것들이 있습니다.

예금은 잔액 증명서와 최근 1~3년치 거래 내역, 부동산 처분은 매매계약서·등기부등본·잔금 이체 확인서, 증여는 증여세 신고서와 납부 확인서, 대출은 약정서 사본입니다.

특히 부모님에게 받은 자금은 증여세 신고를 마치고 그 사실을 기재해야 합니다. 직계존속 증여는 10년간 5,000만원(미성년자 2,000만원)까지 비과세이고, 넘는 금액은 신고·납부 의무가 있습니다. 신고하지 않은 자금을 자기자금으로 적어 두면 나중에 편법 증여로 걸립니다.

허위 기재의 결과

과태료가 최대 3,000만원까지 부과되고, 세무조사 대상으로 선정되면 증여세와 양도세가 추징될 수 있습니다. 편법 증여가 적발되면 가산세까지 붙습니다.

취득세, 중개수수료, 이사 비용 같은 부대 비용까지 포함해 자금 계획을 세우시고, 잔금을 낸 뒤에도 자금 출처를 증명할 서류는 3~5년 보관해 두세요. 사후 조사는 시간이 지난 뒤에 옵니다.

세금과 관련한 판단이 필요한 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.