상환 방식과 기간, 무엇을 바꾸면 얼마가 달라지나
이 계산기는 대출 금액·금리·기간·상환 방식을 넣으면 첫 달 상환액, 총 이자, 회차별 스케줄을 보여 줍니다. 그럼 뭘 바꿔야 결과가 크게 달라질까요. 네 가지 입력값 중 결과를 가장 크게 바꾸는 건 기간과 상환 방식입니다.
상환 방식 세 가지
원리금균등상환
원금과 이자를 합친 금액이 매달 똑같습니다. 30년 내내 같은 돈이 나가니 예산을 짜기 편하지만, 원금이 천천히 줄어 총 이자는 원금균등보다 많습니다.
어울리는 경우 매달 지출이 일정한 쪽을 선호하거나, 대출 한도가 빠듯한 경우
원금균등상환
원금을 만기 개월 수로 똑같이 나눠 갚고 남은 잔액만큼 이자를 붙입니다. 원금이 빨리 줄어 총 이자가 가장 적지만, 초반 상환액이 가장 무겁습니다.
어울리는 경우 소득이 안정적이고 입주 초반에 현금 여유가 있는 경우
만기일시상환
원금은 그대로 두고 이자만 내다가 만기에 원금 전액을 한 번에 갚습니다. 월 부담이 가장 가볍지만 원금이 전혀 줄지 않아 총 이자가 가장 많습니다.
어울리는 경우 주택담보대출에는 잘 쓰지 않고, 전세자금이나 단기 자금에 주로 쓰임
같은 조건에서 방식만 바꾸면
대출 5억원, 금리 4.0%, 30년 만기로 계산한 결과입니다.
| 구분 | 원리금균등 | 원금균등 |
|---|---|---|
| 첫 달 상환액 | 약 239만원 | 약 306만원 |
| 마지막 달 상환액 | 약 239만원 | 약 139만원 |
| 총 이자 | 약 3억 5,900만원 | 약 3억 83만원 |
총 이자가 약 5,850만원 차이납니다. 대신 원금균등은 첫 달에 67만원을 더 내야 하고, 월 상환액이 원리금균등보다 적어지는 건 한참 뒤입니다. 입주 직후는 취득세와 이사·가전 지출이 겹치는 시기라 이 초반 부담이 생각보다 크게 느껴집니다.
기간은 총 이자를 억 단위로 바꿉니다
대출 3억원, 금리 4.5%, 원리금균등 기준으로 기간만 바꿔 보면 이렇습니다.
20년
월 190만원
총 이자 1억 5,551만원
30년
월 152만원
총 이자 2억 4,722만원
40년
월 135만원
총 이자 3억 4,737만원
40년으로 늘리면 월 부담이 30년보다 17만원 가벼워지는 대신 총 이자는 1억원이 더 나갑니다. 그래도 기간을 길게 잡는 데는 이유가 있습니다. 월 상환액이 작아지면 DSR 한도가 늘어 같은 소득으로 더 많이 빌릴 수 있기 때문입니다. 집값에 맞추려면 기간을 늘려야 하는 상황이 실제로 자주 생깁니다.
금리는 안내받은 것보다 높게 넣어 보세요
변동금리로 빌린다면 지금 금리가 유지된다는 보장이 없습니다. 계획을 세울 때는 안내받은 금리에 0.5~1%p를 얹어 한 번 더 계산해 보시기 바랍니다. 그 금리에서도 감당이 되면 안심이고, 안 되면 금액이나 기간을 조정할 신호입니다.
감당 가능한 선을 잡는 흔한 기준은 원리금 상환액이 월 실수령액의 30% 안쪽입니다. 월 실수령 400만원이면 120만원 정도입니다. DSR 40%는 규제상 상한선이지 권장선이 아닙니다. 한도까지 꽉 채워 빌리면 예상 못 한 지출이 생겼을 때 버틸 여력이 없습니다.
계산에 안 잡히는 돈
이 계산기는 대출 원리금만 계산합니다. 실제로 집을 살 때는 대출과 별개로 나가는 돈이 있습니다.
- ·취득세와 지방교육세, 등기·법무사 수수료
- ·중개수수료(분양이라면 유상 옵션비)
- ·이사비, 입주청소, 가전·가구
- ·입주 후 매달 나가는 관리비
자주 나오는 질문
Q. 대출 한도는 어떻게 정해지나요?
집값 대비 비율(LTV)과 소득 대비 상환 부담(DSR)을 모두 통과해야 하고, 둘 중 낮은 쪽이 실제 한도가 됩니다. 소득이 낮으면 대개 DSR이 먼저 막습니다. 변동금리라면 여기에 스트레스 금리까지 더해져 한도가 더 줄어듭니다.
Q. 고정금리와 변동금리 중 무엇이 유리한가요?
금리 하락기에는 변동금리가, 상승기에는 고정금리가 유리합니다. 다만 한도 측면에서는 결이 다릅니다. 고정금리는 스트레스 금리 가산이 작게 잡혀 같은 소득으로 더 많이 빌릴 수 있습니다. 한도가 모자란 상황이라면 금리를 조금 더 주고 한도를 확보하는 편이 나을 수 있습니다.
Q. 거치 기간을 두는 게 좋을까요?
거치 기간은 원금을 갚지 않고 이자만 내는 기간입니다. 당장의 지출은 줄지만 그동안 원금이 전혀 줄지 않아 총 이자가 늘고, 거치가 끝나면 남은 기간에 원금을 몰아 갚게 되어 월 상환액이 크게 뜁니다. 입주 초기를 넘기기 위한 한시적 수단으로 보시는 게 맞습니다.
Q. 중도상환수수료는 언제까지 붙나요?
보통 대출 실행 후 3년 안에 갚으면 수수료가 붙고 이후 면제됩니다. 남은 기간에 따라 요율이 줄어드는 구조가 일반적이고, 연간 일정 금액까지는 수수료 없이 갚게 해 주는 상품도 있습니다. 상품마다 다르니 약정서에서 면제 시점과 연간 한도를 확인해 두세요.
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위 수치는 입력 조건에 따른 계산 예시입니다. 실제 대출 조건과 승인 여부는 금융기관의 심사 기준에 따라 달라지므로, 대출 실행 전 영업점 상담으로 확인하시기 바랍니다.