주담대 기간 20년과 40년, 총 이자가 1억 갈립니다

은행 상담을 가면 대출 기간을 몇 년으로 할지 물어봅니다. 대개 "월 상환액이 부담되지 않는 쪽"으로 정하게 되는데, 이 선택이 총 비용에 미치는 영향이 생각보다 큽니다.

3억을 연 4.5%로 빌린다고 할 때 기간별로 어떻게 달라지는지 보겠습니다.

40년으로 늘리면 월 부담이 30년보다 17만원 가벼워집니다. 대신 총 이자는 1억원이 더 나갑니다.

40년짜리는 이자만 3억 4,700만원입니다. 빌린 돈보다 이자가 많습니다.

그렇다고 무조건 짧게 잡는 게 정답은 아닙니다. 기간을 길게 잡으면 두 가지가 따라옵니다.

첫째, 월 부담이 줄어 생활이 돌아갑니다. 20년으로 잡아 매달 190만원이 나가면 남는 게 없습니다. 대출은 갚는데 삶이 팍팍해지면 오래 못 버팁니다.

둘째, [DSR](/glossary/dsr) 한도가 늘어납니다. DSR은 연간 상환액으로 계산하니, 기간이 길어 월 상환액이 작아지면 같은 소득으로 더 많이 빌릴 수 있습니다. 집값에 맞추려면 기간을 늘려야 하는 상황이 실제로 자주 생깁니다.

길게 빌리고, 여유가 생기면 앞당겨 갚는 것입니다.

기간을 40년으로 잡아 두면 월 부담이 가볍고 한도도 넉넉합니다. 그러다 보너스나 여윳돈이 생길 때 중도상환하면 실질적으로는 짧게 빌린 것과 비슷해집니다. 반대로 20년으로 묶어 두면 나중에 힘들어져도 기간을 늘리기가 어렵습니다.

중도상환은 생각보다 효과가 큽니다. 3억을 30년 4.5%로 빌리고 5년째에 5,000만원을 갚으면, 매달 내는 돈을 그대로 유지할 경우 총 이자가 7,920만원 줄고 상환 기간이 7년 짧아집니다.

다만 대출 실행 후 일정 기간(보통 3년) 안에는 중도상환수수료가 붙습니다. 면제되는 시점을 미리 확인해 두세요.

본인 조건으로는 기간별 차이가 얼마나 되는지 주택담보대출 계산기에서 기간만 바꿔가며 확인해 보시면 감이 잡힙니다.

기간을 정하려면 먼저 이 질문에 답해야 합니다.

흔히 쓰는 기준은 원리금 상환액이 월 실수령액의 30% 안쪽입니다. 월 실수령 400만원이면 120만원 정도입니다. DSR 40%는 규제상 상한선이지 권장선이 아닙니다. 규제 한도까지 꽉 채워 빌리면 예상 못 한 지출이 생겼을 때 버틸 여력이 없습니다.

신혼부부라면 하나 더 고려할 게 있습니다. 출산 계획이 있다면 소득이 한동안 줄어들 수 있습니다. 맞벌이 기준으로 한도를 꽉 채워 놓으면 외벌이가 되는 시기에 부담이 커집니다. 지금 소득이 아니라 앞으로 몇 년간의 소득을 기준으로 잡는 편이 안전합니다.

변동금리로 빌린다면 지금 금리가 유지된다는 보장이 없습니다.

계획을 세울 때는 안내받은 금리에 0.5~1%p를 얹어 계산해 보시기 바랍니다. 그 금리에서도 감당이 되면 안심이고, 안 되면 금액이나 기간을 조정할 신호입니다.

계산기 숫자는 입력한 조건에 따른 시뮬레이션입니다. 실제 금리와 한도는 은행 상담에서 확정되니, 미리 계산해 두고 상담에서 확인하는 순서로 진행하시면 됩니다.

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