원리금균등 vs 원금균등, 5억 30년이면 총 이자 6,436만원 차이

청약에 당첨되고 입주가 다가오면 잔금 대출을 받게 됩니다. 이때 상환 방식을 고르는데, 대부분 별생각 없이 원리금균등을 선택합니다. 은행에서도 기본값처럼 안내하니까요.

이 선택 하나로 총 이자가 수천만원 갈립니다.

총 이자가 6,436만원 차이입니다. 같은 돈을 같은 기간 빌렸는데 이만큼 벌어집니다.

원금균등이 이자가 적은 이유는 단순합니다. 원금을 앞에서 더 빨리 갚으니 이자가 붙을 빚 자체가 빨리 줄어듭니다.

대신 첫 달에 69만원을 더 내야 합니다. 이게 만만치 않습니다.

여기가 함정입니다. 총 이자만 보면 원금균등이 압도적으로 유리해 보이는데, 정작 그 부담이 몰리는 시기가 가장 취약한 때입니다.

입주할 때는 잔금만 나가는 게 아닙니다. 취득세, 등기 비용, 이사비, 입주 청소, 커튼과 조명, 가전, 가구까지 한꺼번에 들어갑니다. 여기에 월 상환액이 69만원 더 얹히면 체감이 큽니다.

원금균등의 월 상환액이 원리금균등보다 적어지는 건 한참 뒤입니다. 위 조건에서는 12년쯤 지나야 역전됩니다. 그 전까지는 계속 더 냅니다.

간과하기 쉬운 부분입니다. 원금균등을 고르면 DSR 산정에 첫 해 상환액이 잡히는 경우가 많습니다.

첫 달이 314만원이니 DSR 계산에 들어가는 금액도 그만큼 커지고, 결과적으로 빌릴 수 있는 총액이 줄어듭니다. 총 이자를 아끼려다 정작 잔금에 필요한 금액을 못 채우는 상황이 생길 수 있습니다.

한도가 빠듯하다면 선택의 여지 없이 원리금균등입니다. 산정 방식은 은행마다 차이가 있으니, 상담할 때 두 방식의 한도를 각각 뽑아 달라고 요청하세요.

실무에서 가장 현실적인 조합입니다.

원리금균등으로 받아 월 부담을 낮춰 두고, 여윳돈이 생길 때마다 원금을 앞당겨 갚습니다. 원금을 빨리 줄인다는 점에서 원금균등과 효과가 같으면서, 갚는 시점을 본인이 정할 수 있습니다.

효과가 어느 정도인지 3억 기준으로 계산해 보면, 30년 4.5%로 빌린 뒤 5년째에 5,000만원을 갚고 월 납입액을 그대로 유지할 경우 총 이자가 7,920만원 줄고 상환이 7년 빨리 끝납니다.

주의할 점은 중도상환수수료입니다. 보통 3년 안에 갚으면 수수료가 붙고, 이후 면제됩니다. 면제 시점과 연간 상환 한도를 미리 확인해 두세요.

본인 금액과 금리로는 얼마나 차이 나는지 주택담보대출 계산기에서 두 방식을 나란히 비교해 보실 수 있습니다. 회차별 상환 스케줄도 함께 나옵니다.

소득이 안정적이고 입주 초반에 여유가 있다면 원금균등입니다. 6,000만원은 포기하기 아까운 금액입니다.

입주 첫해 지출이 빡빡하거나 대출 한도가 아슬아슬하면 원리금균등입니다. 대신 여유가 생기는 대로 중도상환하는 습관을 들이면 됩니다.

어느 쪽이든 금리는 안내받은 것보다 0.5~1%p 높게 잡고 계산해 보시기 바랍니다. 변동금리라면 그 금리에서도 버틸 수 있는지가 진짜 기준입니다.

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