디딤돌과 보금자리론, 3억이면 총 이자가 9,189만원 갈립니다

정책 대출이 좋다는 말은 많이 들었는데, 실제로 얼마나 좋은지는 잘 와닿지 않습니다. 숫자로 먼저 보겠습니다.

3억을 30년 만기로 빌린다고 할 때입니다.

금리	매달 내는 돈	총 이자
정책 대출 3.0%	126만원	1억 5,533만원
시중 대출 4.5%	152만원	2억 4,722만원

총 이자가 9,189만원 차이납니다. 매달 26만원씩 덜 내고, 30년 뒤에는 1억 가까이 덜 낸 셈이 됩니다.

자격만 된다면 무조건 먼저 알아봐야 하는 이유입니다.

디딤돌 대출은 금리가 가장 낮은 대신 문턱이 높습니다. 소득 기준과 집값 기준이 빡빡하고, 전용면적 제한도 있습니다. 조건만 맞으면 가장 유리한 선택입니다.

보금자리론은 소득과 집값 기준이 상대적으로 넉넉합니다. 금리는 디딤돌보다 조금 높지만 여전히 시중 대출보다 낮고, 고정금리라는 장점이 있습니다.

정리하면 디딤돌부터 알아보고, 안 되면 보금자리론입니다. 순서는 이게 맞습니다.

구체적인 소득 기준, 집값 상한, 한도, 금리는 정책에 따라 수시로 바뀝니다. 신혼부부·다자녀·생애최초 우대 요건도 계속 조정됩니다. 반드시 주택도시기금 포털이나 한국주택금융공사에서 그 시점의 기준을 확인하시기 바랍니다.

보금자리론의 진짜 장점입니다. 30년 내내 금리가 안 바뀝니다.

시중 변동금리 대출은 지금 4.5%라도 3년 뒤에 6%가 될 수 있습니다. 3억 기준으로 금리가 1.5%p 오르면 월 상환액이 27만원 늘어납니다. 30년짜리 대출에서 이 불확실성은 무시하기 어렵습니다.

[스트레스 DSR](/glossary/stress-dsr)에서도 유리합니다. 변동금리는 금리 상승을 가정해 한도를 깎는데, 고정금리는 그 가산 폭이 작습니다. 같은 소득으로 더 많이 빌릴 수 있다는 뜻입니다.

정책 대출을 알아보다 당황하는 지점입니다. 계산상 3억이 나와야 하는데 2억 5천만원만 나옵니다.

소액임차보증금 공제 때문입니다. 세입자가 있든 없든, 지역별로 정해진 금액이 한도에서 기계적으로 빠집니다. 최우선변제권을 가진 임차인이 나타날 가능성을 미리 반영하는 것이라 실제로 세를 놓을 계획이 없어도 차감됩니다.

이걸 막는 방법이 MCG(모기지신용보증) 가입입니다. 보증료를 내는 대신 공제 없이 한도를 온전히 받을 수 있습니다. 보증료와 늘어나는 한도를 비교해서 판단하시면 됩니다. 상담할 때 "MCG 가입 시 한도"를 따로 물어보세요.

금리가 낮다고 DSR에서 자유로운 건 아닙니다. 다만 금리가 낮으니 같은 금액이라도 연간 상환액이 작아지고, 결과적으로 DSR 부담이 덜합니다.

위 예시에서 3억을 빌릴 때 정책 대출은 연 1,518만원, 시중 대출은 연 1,824만원이 DSR에 잡힙니다. 306만원 차이가 한도 여력으로 돌아옵니다.

기존에 신용대출이 있다면 이 여력도 금방 사라집니다. 청약이나 매수를 앞두고 있다면 정리 순서를 먼저 잡으시는 게 좋습니다. 본인 상황에서 얼마나 나오는지는 DSR 계산기로 확인해 보세요.

주택 요건을 먼저 봅니다. 집값 상한과 전용면적 제한에 걸리면 아무리 소득이 맞아도 안 됩니다.

소득 산정 기준을 확인합니다. 부부합산이고 세전 기준입니다. 맞벌이는 합산액이 기준을 넘기기 쉬우니 원천징수영수증으로 정확히 확인하셔야 합니다.

무주택 요건도 있습니다. 세대원 전원 기준인 경우가 많고, 분양권도 주택으로 봅니다.

월 상환액이 실제로 감당 가능한지는 주택담보대출 계산기에 금액과 금리를 넣어 확인해 보시기 바랍니다. 정책 대출이라도 갚는 건 똑같이 부담입니다.

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