중도금 이자 후불제, 입주일에 1,890만원이 한꺼번에 나옵니다

청약에 당첨되고 나면 현실적인 질문이 하나 생깁니다. 모아 둔 돈을 어디에 넣어야 가장 이득일까.

중도금을 자납할지, 아껴 뒀다가 입주할 때 잔금에 보탤지. 답이 명확하지 않아 보이지만 계산해 보면 꽤 분명합니다.

기준이 될 사례

분양가 6억 아파트를 가정하겠습니다. 계약금 10%, 중도금 60%(3억 6천만원)를 6회로 나눠 납부하고, 잔금은 30%입니다. 중도금 대출 금리는 연 4.5%, 입주는 계약 후 30개월 뒤입니다.

중도금 전액을 대출로 처리하면 이자가 이렇게 쌓입니다.

주목할 점은 회차별 이자가 전부 다르다는 것입니다. 같은 6,000만원인데 1회차는 540만원, 6회차는 90만원. 6배 차이입니다.

중도금 대출은 회차마다 따로 실행되기 때문입니다. 1회차 돈은 입주까지 24개월을 굴러가고 6회차 돈은 4개월만 굴러갑니다. 이자를 정하는 건 금액이 아니라 기간입니다.

여윳돈 1억, 세 가지 선택지

이 구조를 알면 판단이 쉬워집니다. 지금 1억이 있다고 할 때 선택지를 비교해 보겠습니다.

(가) 1회차 전액 + 2회차 일부 자납

가장 앞 회차부터 막습니다. 1회차 6,000만원을 자납하면 540만원, 나머지 4,000만원으로 2회차 일부를 막으면 300만원 정도. 합쳐서 840만원가량 절감됩니다.

(나) 마지막 회차부터 자납

6회차 6,000만원을 자납하면 90만원, 5회차에 4,000만원을 넣으면 120만원. 210만원 절감에 그칩니다.

(다) 자납 없이 입주 때 잔금에 투입

중도금 이자는 한 푼도 안 줄어듭니다. 절감액 0원.

같은 1억인데 (가)와 (다)의 차이가 840만원입니다. 넣는 시점이 전부입니다.

그런데 (다)가 나을 때도 있습니다

여기서 성급하게 결론 내리면 안 됩니다. 자납에는 비용이 따릅니다.

돈이 묶입니다. 자납한 순간 그 현금은 사라집니다. 입주 때까지 2년 넘게 쓸 수 없습니다.

잔금 대출이 부족할 수 있습니다. 입주 시점에 DSR 한도가 모자라 잔금 대출이 예상보다 적게 나오면, 그 차액을 현금으로 메워야 합니다. 중도금 이자 840만원을 아끼려다 잔금을 못 치르면 계약 자체가 위태로워집니다.

갑자기 돈 쓸 일이 생깁니다. 이직, 병원비, 가족 일. 2년 반은 긴 시간입니다. 현금이 없으면 급하게 신용대출을 받게 되는데, 그 금리가 중도금 대출보다 높으면 아낀 의미가 없습니다.

순서를 정하면 이렇습니다

1. 먼저 입주 시점의 잔금 대출 한도를 확인합니다.

DSR 계산기에 입주 시점의 예상 소득과 부채를 넣어 봅니다. 여기서 잔금이 충분히 커버되는지가 첫 번째 관문입니다.

2. 잔금이 부족하면 자납보다 현금 확보가 우선입니다.

이자 몇백만원보다 계약을 지키는 게 중요합니다.

3. 잔금이 여유 있으면, 남는 돈으로 앞 회차부터 자납합니다.

1회차 → 2회차 순서입니다. 뒤에서부터 막는 건 효율이 크게 떨어집니다.

4. 비상금은 남겨 둡니다.

전부 밀어 넣지 마세요. 최소 몇 달치 생활비는 손에 쥐고 있어야 합니다.

본인 분양 조건으로는 어떻게 나오는지 중도금 대출 계산기에서 회차별 실행일과 자납 여부를 바꿔가며 확인해 보실 수 있습니다. 실제 모집공고의 납부 일정을 그대로 넣으면 정확한 숫자가 나옵니다.

금리는 올려 잡으세요

중도금 대출은 대부분 코픽스 연동 변동금리입니다. 계약할 때 안내받은 금리가 입주까지 유지되지 않습니다.

2~3년 사이 금리가 1%p만 움직여도 총 이자가 수백만원 달라집니다. 계획은 안내받은 금리보다 0.5~1%p 높게 잡아 두시고, 그 상황에서도 감당이 되는지 확인해 보시기 바랍니다.

계산 결과는 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 실제 대출 조건과 실행일은 사업 주체와 취급 은행에서 확정되니 모집공고와 은행 안내를 함께 확인하세요.