LTV·DTI·DSR은 각각 무엇을 보는가

대출 상담을 받다 보면 LTV, DTI, DSR이 번갈아 나옵니다. 셋 다 한도를 정하는 규제인데 보는 대상이 다릅니다. LTV는 집을 보고, DTI와 DSR은 사람을 봅니다.

그리고 셋을 모두 통과해야 하므로, 실제 한도는 가장 낮게 나온 값입니다.

LTV = 대출금액 ÷ 담보물 가액 × 100

5억짜리 아파트에 LTV 70%가 적용되면 3억 5,000만원이 천장입니다. 비율은 규제지역 지정 여부, 보유 주택 수, 생애최초 여부에 따라 달라집니다. 규제지역은 낮게, 비규제지역과 생애최초는 높게 잡히는 게 기본 구조입니다.

구체적인 비율과 어느 지역이 어느 단계인지는 수시로 바뀝니다. 규제지역 지정 자체가 몇 달 단위로 변경되기도 하니, 계약 전에 국토교통부 발표나 거래 은행에서 그 시점 기준을 확인하셔야 합니다.

DTI = (주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득 × 100

DSR과 비슷해 보이지만 기타 대출은 이자만 반영합니다. 예전에 주로 쓰이던 방식이고, 지금은 DSR로 통합되는 흐름입니다.

DSR = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100

DTI와 달리 신용대출, 자동차 할부, 학자금, 카드론까지 원금을 포함해 전부 더합니다. 시중은행은 40%, 제2금융권은 50%가 기준입니다.

연봉 6,000만원이라면 모든 대출의 연간 원리금 합계가 2,400만원(월 200만원)을 넘지 않아야 시중은행에서 대출이 나옵니다.

여기에 변동금리라면 스트레스 금리가 더 붙습니다. 실제 금리가 4.5%여도 한도는 5~6%로 계산한다는 뜻입니다.

이론만으로는 감이 안 옵니다. 6억 아파트를 LTV 70%로 산다고 할 때, 30년 만기·금리 4.5%·다른 부채 없음 기준으로 소득만 바꿔 보겠습니다.

연소득	LTV 한도	DSR 40% 한도	실제 받는 금액
5,000만원	4억 2,000만원	3억 2,900만원	3억 2,900만원
6,000만원	4억 2,000만원	3억 9,500만원	3억 9,500만원
8,000만원	4억 2,000만원	5억 2,600만원	4억 2,000만원

연소득 5,000만원이면 LTV로는 4억 2,000만원이 가능한데 DSR에 막혀 3억 2,900만원만 나옵니다. 9,100만원을 현금으로 채워야 합니다.

반대로 8,000만원이면 DSR 여력이 5억을 넘지만 LTV가 4억 2,000만원에서 자릅니다. 소득이 아무리 높아도 집값 대비 한도는 못 넘습니다.

즉 소득이 낮으면 DSR이, 높으면 LTV가 발목을 잡습니다. 어느 쪽에 걸리는지에 따라 대응이 달라집니다. DSR이 병목이면 신용대출을 정리하거나 기간을 늘리는 게 통하지만, LTV가 병목이면 현금을 더 준비하는 수밖에 없습니다.

DSR 계산기에 소득과 기존 부채를 넣으면 본인의 병목이 어느 쪽인지 바로 확인됩니다.

실무에서 계약이 어그러지는 건 거의 DSR 쪽입니다. 기존에 갖고 있는 신용대출이 생각보다 크게 잡히기 때문인데, 신용대출은 실제 만기와 무관하게 짧은 기간으로 나눠 원금을 갚는 것으로 산정됩니다.

연소득 6,000만원에 신용대출 3,000만원이 있으면 주담대 한도가 1억 2,800만원가량 깎입니다. 빌린 돈의 네 배가 넘게 줄어드는 셈인데, 왜 그렇게 되는지는 DSR 한도가 적게 나오는 이유에 계산 과정을 적어 두었습니다.

세 규제의 기준을 다시 정리하면 이렇습니다.

규제 기준과 비율은 금융위원회 발표에 따라 바뀝니다. 실제 가능 금액은 금융기관 심사 기준에 달려 있으니 거래 은행에 직접 확인하시기 바랍니다.

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