전매 제한, 기산점은 입주일이 아니라 당첨자 발표일입니다

청약에 당첨된 이후 해외 발령이나 이직 등으로 전매 제한 기간 중에 분양권을 처분해야 하는 상황이 생기기도 합니다. 전매 제한 기간의 계산 기준과 법에서 인정하는 예외 사유를 정리했습니다.

전매 제한 기간은 당첨일이 아닌 입주자 선정일부터 계산합니다.

기간은 지역과 택지 성격, 분양가 상한제 적용 여부에 따라 달라집니다. 큰 틀은 수도권 공공택지와 상한제 단지가 길고, 수도권 민간택지가 그다음, 지방이 짧다는 것입니다. 시세차익이 클 것으로 예상되는 곳일수록 오래 묶어 둡니다.

구체적인 연수는 정책에 따라 자주 바뀌고 소급 완화된 사례도 있습니다. 관심 단지의 입주자 모집공고에 명시된 기간이 기준입니다.

전매 제한 기간 중이라도 다음 사유가 증명되면 LH(한국토지주택공사)의 동의를 얻어 전매할 수 있습니다.

1. 근무상 사정: 세대원 전원이 생업, 질병 치료, 취학, 결혼으로 다른 지역(수도권 제외)으로 이전할 경우

2. 해외 이주: 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 체류할 경우

3. 상속 주택: 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전할 경우

4. 이혼: 이혼으로 배우자에게 분양권을 이전해야 할 경우

5. 경공매: 채무로 인해 분양권이 경매나 공매로 넘어갈 경우

6. 증여: 배우자에게 분양권의 일부를 증여할 경우 (공동 명의 변경)

7. 경제적 곤란: 부도, 파산 등으로 대출금 상환이 불가능한 경우

가장 많이 오해하는 부분입니다. 전매제한 기간은 입주일이 아니라 입주자 선정일(당첨자 발표일)부터 셉니다.

분양부터 입주까지 보통 2~3년이 걸리니, 전매제한 3년이라면 입주할 무렵에는 이미 상당 기간이 지나 있습니다. 경우에 따라 입주 시점에 제한이 이미 풀려 있기도 합니다.

이걸 알면 계획이 달라집니다. 모집공고에서 기산점과 기간을 확인해 언제 풀리는지 날짜로 계산해 두세요.

전매제한과 실거주 의무를 같은 것으로 아는 경우가 많은데 별개입니다.

전매제한은 "팔지 마라", 실거주 의무는 "직접 살아라" 입니다. 각각 따로 걸리고 기간도 다릅니다.

자금 계획에는 실거주 의무가 더 큰 영향을 줍니다. 전매제한만 있으면 전세를 놓아 그 보증금으로 잔금을 치를 수 있지만, 실거주 의무까지 있으면 이 방법이 막혀 잔금 전액을 대출과 자기 자금으로 해결해야 합니다.

여기에 주택담보대출을 받으면 은행이 거는 전입 조건도 따로 있습니다. 법으로는 전세를 놓을 수 있어도 대출 약정 때문에 못 놓는 상황이 생기니, 대출 약정서를 함께 확인하셔야 합니다.

미등기 전매나 복등기 같은 편법을 쓰다 적발되면 징역이나 벌금 같은 형사처벌을 받습니다. 부당이득 규모에 따라 가중될 수 있습니다. 여기에 해당 분양권 계약이 취소되고 상당 기간 청약 자격까지 박탈되므로, 반드시 정식 절차를 밟아야 합니다.

급하게 분양권을 처분해야 하는 상황을 피하려면 처음부터 자금 계획을 여유 있게 세워두는 것이 중요합니다. 입주 시점의 대출 이자를 미리 계산해 보는 것도 한 방법입니다.

전매 규정은 문제가 생긴 뒤보다 당첨 직후에 미리 확인해 두는 편이 낫습니다. 불가피한 사정이 생겼다면 위 7가지 사유에 해당하는지부터 확인하고, LH나 분양 사무소에 정식으로 문의해 진행하시기 바랍니다.

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