스트레스 DSR, 실제보다 높은 금리로 한도를 계산합니다

소득도 그대로고 집값도 그대로인데 한도만 줄었다면, 대개 스트레스 DSR 때문입니다.

은행이 4.5%로 대출을 내주면서 한도는 6%로 계산합니다. 이상하게 들리지만 제도가 그렇게 설계돼 있습니다. 변동금리는 나중에 금리가 오를 수 있으니, 미리 오른 상황을 가정해 놓고 그래도 감당 가능한 만큼만 빌려주겠다는 것입니다.

이자를 더 내라는 게 아닙니다. 실제로 내는 이자는 4.5% 그대로이고, 한도를 계산할 때만 높은 금리를 씁니다.

한 번에 도입된 제도가 아닙니다. 1단계는 은행권 주택담보대출에 낮은 가산율로 시작했고, 2단계에서 가산율이 오르면서 대상이 제2금융권까지 넓어졌습니다. 이후로도 가산율이 오르고 대상이 가계대출 전반으로 확대되는 방향으로 진행됐습니다.

가산 폭은 수도권과 비수도권을 다르게 적용하거나 하한선을 두는 방식으로도 조정돼 왔습니다. 지금 몇 %p가 적용되는지는 금융위원회 발표와 거래 은행 안내를 직접 확인하셔야 합니다. 어제 계산한 한도가 오늘 달라질 수 있는 영역입니다.

연봉 7,000만원, 다른 대출 없음, 변동금리 4.5%, 30년 만기, DSR 40% 기준입니다.

계산에 쓰는 금리 하나로 7,000만원이 사라집니다. 실제 금리로만 계산해 놓고 은행에 가면 이 차이만큼 어긋납니다.

스트레스 금리는 금리가 오를 위험에 대비하는 장치입니다. 그러니 애초에 금리가 안 오르는 상품이라면 가산할 이유가 줄어듭니다.

순수 변동금리는 가산이 그대로 붙고, 일정 기간 고정 후 변동으로 바뀌는 혼합형은 그보다 적게, 만기까지 고정인 상품은 가장 적게 붙습니다.

여기서 판단이 갈립니다. 고정금리는 대체로 변동금리보다 금리가 조금 높습니다. 이자를 더 내는 셈인데 대신 한도가 더 나옵니다. 한도가 모자라 계약이 어려운 상황이라면 금리를 조금 더 주고 한도를 확보하는 편이 나을 수 있습니다.

상담할 때 상품별로 한도를 각각 뽑아 달라고 요청하세요. 숫자를 놓고 비교하면 판단이 쉬워집니다. 신용대출 정리나 기간 조정처럼 상품 선택 밖의 방법은 DSR 한도가 적게 나오는 이유에 따로 정리해 두었습니다.

본인 조건에서 얼마나 나오는지는 DSR 계산기에 금리를 1~1.5%p 올려 넣어 보시면 실제 승인 가능성에 가까운 숫자가 나옵니다.

청약자에게 특히 중요한 지점입니다. 잔금 대출에 적용되는 건 계약 시점 규제가 아니라 입주 시점 규제입니다.

계약할 때 계산해 둔 한도가 2~3년 뒤에는 가산율 인상만으로 수천만원 줄어 있을 수 있습니다. 한도를 꽉 채워 계획을 세우면 위험한 이유입니다. 80~90% 선에서 잡아 두시기 바랍니다.

위 표는 가산 폭에 따른 한도 변화를 보여주기 위한 계산 예시입니다. 실제 한도는 금융기관 심사 기준과 개인 신용도에 따라 달라집니다.

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