가점제와 추첨제, 내 점수로는 어느 쪽이 유리할까

한 단지 안에서 당첨자를 뽑는 방식은 둘로 나뉩니다. 가점제는 점수 순으로, 추첨제는 무작위로 정합니다. 가점제 40%·추첨제 60%인 단지라면 100세대 중 40세대는 점수로, 60세대는 뽑기로 주인이 정해집니다.

문제는 이 비율이 평형마다 다르다는 점입니다. 내 점수로 승산이 없는 구간에 계속 넣고 있으면 몇 년이 그냥 지나갑니다.

먼저 내 점수의 천장을 확인해야 합니다

가점은 무주택 기간 32점, 부양가족 35점, 통장 가입 기간 17점을 합해 최대 84점입니다. 앞의 둘은 시간이 지나면 자동으로 쌓이지만, 부양가족은 그렇지 않습니다. 0명이면 5점에서 멈춥니다.

여기서 가구 구성별로 도달 가능한 상한이 갈립니다.

1인 가구는 만 45세까지 무주택으로 버티고 통장을 15년 부어도 54점이 끝입니다. 부부 둘이라면 59점입니다.

서울 인기 단지 커트라인이 60점을 넘는 경우가 흔합니다. 이 표를 보면 1~2인 가구가 가점제에서 이길 수 없는 게 노력의 문제가 아니라는 걸 알 수 있습니다. 본인 점수와 천장은 청약 가점 계산기에서 확인해 보세요.

추첨 비중은 면적이 클수록 높아지지 않습니다

민영주택의 면적별 배분은 이렇게 되어 있습니다.

흐름이 단순하지 않습니다. 추첨 비중이 가장 높은 건 60㎡ 이하(60%)이고, 가장 낮은 건 60~85㎡(30%)입니다. 85㎡ 초과는 그 중간입니다.

이유가 있습니다. 소형은 1~2인 가구를 배려해 추첨을 넓혀 두었고, 국민주택 규모인 60~85㎡는 실수요 경쟁이 가장 치열해 가점제 중심으로 배분합니다. 대형은 자금 여력이 필요한 구간이라 추첨 비중이 다시 올라갑니다.

가점이 낮다면 60~85㎡ 구간이 가장 불리합니다. 가장 인기 있는 평형이면서 추첨 물량이 제일 적습니다. 여기만 노리고 계속 떨어지는 경우가 많은데, 60㎡ 이하나 85㎡ 초과로 눈을 돌리면 확률이 달라집니다.

물론 자금이 받쳐 줘야 합니다. 큰 평형은 분양가가 높아 중도금과 잔금 부담이 커지고, DSR 한도에 걸릴 가능성도 올라갑니다. 넣기 전에 DSR 계산기로 잔금 대출이 얼마나 나오는지 먼저 확인하시는 게 순서입니다.

규제 단계에 따라 추첨 물량이 사라지기도 합니다

투기과열지구로 지정된 곳은 규제가 더 강합니다. 평형 구간에 따라 가점제로만 뽑고 추첨 물량이 아예 없는 경우도 있습니다.

어느 지역이 어느 단계로 지정되어 있는지는 수시로 바뀝니다. 몇 달 만에 지정되거나 해제되기도 합니다. 위 비율표는 일반적인 구조를 보여주는 것이고, 그 단지의 실제 물량 배분은 입주자 모집공고에서 직접 확인하셔야 합니다.

정리하면

가점 50점을 넘는다면 수도권 인기 단지 가점제도 해볼 만합니다. 40점대라면 경쟁률이 낮은 지방 가점제나 수도권 추첨제 쪽이 현실적이고, 40점 아래라면 가점제 물량은 사실상 의미가 없다고 보는 편이 낫습니다.

순서는 특별공급 자격 확인이 먼저입니다. 생애최초나 신혼부부 자격이 있다면 가점과 무관하게 별도 물량에서 겨루니, 일반공급 전략은 그다음에 정해도 늦지 않습니다.

여기 적은 비율은 주택공급에 관한 규칙의 일반적인 기준입니다. 규칙 자체도 개정되니 신청 전에 해당 모집공고를 기준으로 판단하시기 바랍니다.