원리금균등상환 / 원금균등상환

한 줄 정의

주택담보대출을 받을 때 원금과 이자를 어떻게 나눠 갚을지 정하는 방식입니다.

원리금균등상환은 원금과 이자를 합친 금액이 매달 똑같습니다. 30년 내내 같은 돈이 나갑니다.

원금균등상환은 원금을 만기 개월 수로 똑같이 나눠 갚고, 거기에 남은 잔액만큼의 이자를 붙입니다. 원금이 줄어들수록 이자도 줄어드니 매달 내는 돈이 조금씩 감소합니다.

총액은 원금균등이 적습니다

원금을 앞에서 더 빨리 갚기 때문입니다. 빚이 빨리 줄어드니 이자가 붙을 원금 자체가 작아집니다.

3억을 30년 4.5%로 빌리면 총 이자가 4,000만원 넘게 차이 납니다. 대출 금액이 커질수록 격차도 커집니다.

대신 처음이 무겁습니다

같은 조건에서 원금균등의 첫 달 상환액이 원리금균등보다 40만원 이상 많습니다. 이 격차는 시간이 지나면서 좁혀지다가 12년쯤 지나야 뒤집힙니다. 그 전까지는 계속 더 냅니다.

입주 직후는 이사비, 가구, 취득세로 지출이 몰리는 시기라 이 부담이 생각보다 크게 느껴집니다.

DSR에서도 불리하게 잡힙니다

간과하기 쉬운 부분입니다. 원금균등을 고르면 [DSR](/glossary/dsr) 계산에서 첫 해 상환액이 기준이 되는 경우가 많습니다.

첫 달 상환액이 크니 DSR 산정액도 커지고, 결과적으로 대출 한도가 줄어듭니다. 총 이자를 아끼려다 정작 필요한 만큼 못 빌리는 상황이 생길 수 있습니다.

한도가 빠듯하다면 원리금균등이 현실적인 선택입니다. 산정 방식은 은행마다 차이가 있으니 상담 시 두 방식의 한도를 각각 뽑아 달라고 요청하시는 게 확실합니다.

어느 쪽이 유리한지 금액별로 비교한 내용은 원리금균등과 원금균등에 정리해 두었습니다. 본인 조건으로는 주택담보대출 계산기에서 두 방식을 나란히 놓고 확인하실 수 있습니다.

만기일시상환은 다른 이야기입니다

세 번째 방식으로 만기일시상환이 있습니다. 원금은 그대로 두고 이자만 내다가 만기에 원금 전액을 한 번에 갚습니다.

월 부담이 가장 가볍지만 원금이 전혀 줄지 않아 총 이자는 가장 많습니다. 주택담보대출에서는 잘 쓰지 않고, 전세자금대출이나 단기 자금에 주로 쓰입니다.