LTV (담보인정비율)

한 줄 정의

LTV(Loan To Value ratio, 담보인정비율)는 집값 대비 얼마까지 빌려주느냐를 정한 비율입니다.

대출 한도 = 주택 감정가 × LTV 비율

5억짜리 아파트에 LTV 70%가 적용되면 3억 5,000만원까지입니다. 은행이 집값 하락에 대비해 안전마진을 확보하는 장치입니다.

LTV는 천장일 뿐입니다

LTV로 계산해 보고 "이만큼 나오겠구나" 했다가 한참 적게 나오는 경우가 많습니다. LTV를 통과해도 DSR을 함께 통과해야 하기 때문입니다.

LTV는 집을 보고, DSR은 사람을 봅니다. 그리고 둘 중 낮은 쪽이 실제 한도입니다.

소득이 낮으면 DSR이, 높으면 LTV가 먼저 막습니다. 소득 구간별로 어느 쪽에 걸리는지는 LTV·DTI·DSR 비교에 표로 정리해 두었습니다.

집값에 그냥 곱하면 안 됩니다

기준은 매매가가 아니라 은행이 매긴 감정가입니다. 감정가가 매매가보다 낮으면 한도도 그만큼 줄어듭니다.

여기서 더 차감되는 항목이 있습니다.

실제 대출 가능액 = (감정가 × LTV) − 선순위 대출 − 소액임차보증금

소액임차보증금은 세입자가 있든 없든 지역별로 정해진 금액이 기계적으로 빠집니다. 최우선변제권을 가진 임차인이 생길 가능성을 미리 반영하는 것이라, 세를 놓을 계획이 없어도 차감됩니다. 이것만으로 수천만원이 줄어들 수 있습니다.

비율은 수시로 바뀝니다

LTV 비율은 규제지역 지정 여부, 보유 주택 수, 생애최초 여부에 따라 달라집니다. 규제지역은 낮게, 비규제지역과 생애최초 구입자는 높게 잡히는 것이 기본 구조입니다.

다만 구체적인 비율도, 어느 지역이 어느 단계인지도 정책에 따라 자주 바뀝니다. 계약을 앞두고 있다면 그 시점 기준을 은행이나 국토교통부 발표로 확인하시기 바랍니다.

분양 아파트는 시점이 다릅니다. LTV가 본격적으로 적용되는 건 입주 시점의 잔금 대출이고, 그때 기준이 되는 감정가는 계약 당시 분양가가 아니라 입주 시점의 시세입니다.