HUG 보증 (주택도시보증공사)

HUG 보증이란?

아파트 분양에는 구조적인 위험이 하나 있습니다. 아직 없는 집에 돈을 먼저 낸다는 점입니다.

계약금과 중도금을 몇 년에 걸쳐 내는데, 그 사이 시행사가 부도나면 낸 돈도 집도 사라질 수 있습니다. 이 위험을 막는 장치가 HUG(주택도시보증공사) 보증입니다.

HUG는 국토교통부 산하 공기업입니다. 보증을 서 놓고, 사고가 나면 대신 책임집니다.

세 가지 보증

분양 보증이 핵심입니다. 시행사가 무너지면 HUG가 낸 돈을 돌려주거나(환급), 다른 시공사를 붙여 공사를 끝냅니다(분양이행). 둘 중 어느 쪽으로 갈지는 수분양자 다수의 의사와 사업 상황에 따라 정해집니다.

중도금 대출 보증은 대출이 나오게 해 주는 역할입니다. 완공 전 아파트는 담보로 잡을 게 없으니, 은행 입장에서는 위험한 대출입니다. HUG가 보증을 서 주기 때문에 중도금 대출이 집단대출로 수월하게 나오는 것입니다.

전세보증금 반환 보증은 분양과 별개로 임차인을 위한 상품입니다. 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 HUG가 대신 지급합니다.

분양가를 누르는 역할도 합니다

덜 알려진 부분인데 영향이 큽니다.

시행사가 분양 보증을 받으려면 HUG의 고분양가 심사를 통과해야 합니다. HUG는 주변 시세와 인근 분양 사례를 따져 적정선을 넘는지 봅니다. 여기서 걸리면 보증이 안 나오고, 보증이 없으면 분양 자체가 어렵습니다.

결과적으로 HUG가 분양가 상한 역할을 하게 됩니다. 분양가 상한제와는 다른 제도지만, 가격을 누른다는 점에서는 비슷하게 작동합니다.

시행사가 심사 기준이 불만이라 분양을 미루거나 후분양으로 돌리는 경우도 있습니다. 분양 일정이 계속 밀리는 단지가 있다면 이런 사정일 수 있습니다.

보증이 안 되면 대출도 안 됩니다

실무에서 가장 체감되는 부분입니다.

중도금 대출은 HUG 보증 한도 안에서 나옵니다. 그래서 분양가가 높은 단지는 중도금 대출이 일부만 나오거나 아예 안 나올 수 있습니다.

보증이 안 되는 만큼은 현금으로 내야 합니다. 6억 아파트에서 중도금 3억 6천만원 중 대출이 2억만 나온다면, 나머지 1억 6천만원을 입주 전에 스스로 마련해야 합니다.

모집공고에 중도금 대출 알선 여부와 대출 비율이 적혀 있습니다. "중도금 대출 60% 알선"인지 "일부 세대 대출 제한"인지에 따라 필요한 현금이 완전히 달라집니다. 계약 전에 이 문구부터 확인하고, 중도금 대출 계산기에서 대출 비율을 낮춰가며 자기 부담이 얼마나 늘어나는지 확인해 보시기 바랍니다.

보증이 있어도 시간은 걸립니다

분양 보증은 돈을 지켜 주지만 시간까지 지켜 주지는 않습니다.

시행사 부도부터 환급이나 공사 재개까지는 상당한 시간이 걸립니다. 그동안 입주는 미뤄지고, 전세로 살고 있다면 계약을 연장해야 하고, 중도금 대출 이자는 계속 나갑니다.

보증이 있으니 원금은 지켜진다는 정도로 이해하시는 게 맞습니다. 시공사의 재무 상태나 시공 능력 평가를 계약 전에 한 번 살펴보는 이유가 여기 있습니다.

또 하나, HUG 보증이 없는 분양도 있습니다. 주택도시보증공사가 아닌 다른 기관의 보증을 쓰거나, 후분양이라 보증 자체가 필요 없는 경우입니다. 어떤 보증이 붙어 있는지는 모집공고에서 확인할 수 있습니다.