중도금 대출

한 줄 정의

아파트를 분양받으면 대금을 계약금·중도금·잔금으로 나눠 냅니다. 이 중 중도금을 납부하기 위해 받는 대출이 중도금 대출입니다.

분양가 6억 아파트의 일반적인 납부 구조는 이렇습니다.

한 건이 아니라 여섯 건입니다

가장 자주 오해되는 지점입니다. 3억 6,000만원을 한 번에 빌리는 게 아니라 6,000만원씩 여섯 번에 걸쳐 따로 실행됩니다.

각 회차는 보통 4~6개월 간격으로 나가고, 회차마다 실행일이 다릅니다. 그래서 이자가 붙는 기간도, 발생하는 이자도 회차별로 전부 다릅니다.

총 이자를 "3억 6천만원 × 금리 × 기간"으로 어림하면 실제보다 두 배 가까이 크게 나옵니다. 회차별 계산이 필요한 이유이고, 중도금 대출 계산기에 실제 납부 일정을 그대로 넣어 보시면 됩니다.

시행사가 아니라 은행이 심사합니다

중도금 대출은 시행사가 지정한 은행에서 집단대출 형태로 나옵니다. 사업장 단위로 승인되기 때문에 개별 심사보다 문턱이 낮은 편입니다.

다만 무조건 나오지는 않습니다. HUG 보증이나 주택금융공사 보증을 끼는 경우가 대부분이라 보증 한도와 요건을 충족해야 하고, 분양가가 일정 기준을 넘으면 제한이 걸릴 수 있습니다.

금리도 고정이 아닙니다. 대부분 코픽스 연동 변동금리라 계약할 때 안내받은 금리가 입주까지 유지되지 않습니다.

고비는 입주할 때 옵니다

중도금 대출은 비교적 수월하게 나오는데, 문제는 입주 시점입니다.

중도금 집단대출은 통상 DSR 산정에서 제외되어 왔습니다. 그런데 잔금 대출로 갈아탈 때는 DSR이 그대로 적용됩니다. 중도금 대출이 나왔다는 사실이 잔금 대출을 보장하지 않습니다.

이자를 언제 내느냐에 따라 부담 구조도 달라집니다. 이자 후불제라면 입주일에 누적분이 한꺼번에 나갑니다.