분양가 상한제

한 줄 정의

시행사가 분양가를 마음대로 못 정하게 막는 제도입니다. 주변 시세가 아니라 원가를 기준으로 상한선을 계산합니다.

분양가 상한 = 택지비 + 건축비 + 가산비

주변 아파트가 10억에 거래되더라도 원가 계산으로 7억이 나오면 7억에 팔아야 합니다. 이른바 "로또 청약"이 여기서 나옵니다.

공짜는 아닙니다

시세보다 싸게 주는 대신 조건이 붙습니다. 이익을 봤으면 바로 팔고 나가지 말라는 취지입니다.

[전매제한](/glossary/resale-restriction) — 일정 기간 분양권을 팔 수 없습니다. 상한제 단지는 일반 분양보다 기간이 깁니다.

실거주 의무 — 입주 후 정해진 기간 동안 본인이 실제로 살아야 합니다.

재당첨 제한 — 당첨되면 상당 기간 다른 청약에 당첨될 수 없습니다.

세 가지는 각각 따로 걸리고 기간도 다릅니다. 하나로 뭉뚱그려 이해하면 계획이 어긋납니다.

시세차익보다 먼저 따질 것

"몇 억 번다"는 계산에 가려지기 쉬운데, 실제로 중요한 건 그 몇 억을 언제 손에 쥘 수 있느냐입니다.

특히 실거주 의무가 있으면 전세 보증금으로 잔금을 치르는 방식이 막힙니다. 잔금 전액을 대출과 자기 자금으로 해결해야 하는데, 여기서 계획이 무너지는 경우가 많습니다. 필요한 현금이 얼마나 달라지는지는 분양가 상한제와 실거주 의무에 정리해 두었습니다.

싸게 짓는다는 뜻이기도 합니다

덜 언급되는 부분입니다. 분양가에 상한이 걸리면 시행사는 정해진 예산 안에서 지어야 합니다.

마감재나 커뮤니티 시설, 조경 수준이 인근 일반 분양 단지보다 소박해지는 경향이 있습니다. 발코니 확장이나 시스템 에어컨이 기본 포함이 아니라 유상 옵션으로 빠지는 경우도 흔합니다.

옵션 비용을 더하면 실제 부담이 생각보다 커집니다. 분양가만 비교하지 말고 총액으로 따져 보세요.

어디에 적용되나

공공택지에 짓는 아파트는 원칙적으로 적용됩니다. 민간택지는 정부가 지정한 지역에서만 적용되는데, 이 지정이 수시로 바뀝니다.

관심 단지가 상한제 대상인지는 모집공고에 명시되어 있으니 그것을 기준으로 판단하시면 됩니다.