취득세, 분양은 계약할 때가 아니라 입주할 때 냅니다

취득세는 계약할 때 내는 게 아닙니다. 분양받은 아파트는 잔금을 치르고 등기할 때 취득으로 봅니다. 계약 후 2~3년 뒤, 입주 시점입니다.

여기서 두 가지가 문제가 됩니다. 그때의 세율이 적용되고, 주택 수도 그때 기준으로 셉니다. 계약할 때 무주택이었어도 입주 전에 다른 집을 사면 중과 대상이 될 수 있고, 반대로 기존 집을 처분하면 세율이 내려갑니다.

1주택자는 가격 구간에 따릅니다.

여기에 지방교육세(취득세의 10%)와 농어촌특별세(0.2%)가 붙습니다.

다주택이 되면 성격이 달라집니다.

1%와 12%는 12배 차이입니다. 6억 아파트라면 600만원과 7,200만원의 차이입니다. 상속이나 이혼처럼 불가피한 취득은 일부 예외가 인정됩니다.

이 구간은 가격에 따라 세율이 연속적으로 올라갑니다.

세율(%) = (취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3) × 1/100

7억 5,000만원이면 (7.5 × 2 ÷ 3 − 3) × 1/100 = 2%가 나옵니다. 취득세 1,500만원입니다.

생애 처음으로 집을 사는 경우 취득세를 감면받습니다. 부부 합산 기준이고, 주택 가격 12억원 이하가 대상입니다. 200만원 한도 내에서 전액 면제되는 구조입니다.

한도가 있으니 집값이 낮을수록 체감이 큽니다. 1억 5,000만원짜리 집이면 취득세 150만원이 전액 면제되지만, 6억이면 600만원 중 200만원만 줄어듭니다.

혼인 후 5년 이내에 생애 최초로 구입하는 신혼부부는 지자체별로 추가 감면이 있을 수 있습니다. 조례가 지역마다 다르니 해당 시·군·구에 확인해 보세요.

취득세만 떼어 놓고 보면 감이 안 오는데, 같은 시기에 나가는 돈을 합쳐 보면 규모가 보입니다. 6억 분양 아파트 기준입니다.

여기에 잔금 대출이 예상만큼 안 나오면 그 차액까지 현금으로 메워야 합니다. 분양가만 놓고 세운 계획에서는 이 항목들이 통째로 빠져 있습니다.

중도금 대출 계산기로 누적 이자를, DSR 계산기로 잔금 대출 한도를 뽑아 보면 실제로 필요한 현금이 나옵니다.

납부 기한은 취득일(잔금 납부일과 등기 접수일 중 빠른 날)로부터 60일 이내입니다. 넘기면 신고불성실 20%, 납부불성실 일 0.025%의 가산세가 붙으니 잔금 준비할 때 함께 챙겨 두시는 게 좋습니다.

세율과 감면 요건은 세법 개정으로 바뀝니다. 정확한 산정은 관할 시·군·구청 세무과나 세무사에게 확인하시기 바랍니다.

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