DSR 한도가 내 계산보다 적게 나오는 세 가지 이유

집에서 계산해 본 한도와 은행에서 알려주는 한도가 다릅니다. 그것도 은행 쪽이 훨씬 적게 나옵니다. 왜 그럴까요.

DSR 계산식 자체는 단순합니다.

DSR = 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100

시중은행은 이 값이 40%를 넘으면 대출을 내주지 않습니다. 여기까지는 다들 아는 내용인데, 실제 산정에서 어긋나는 지점이 몇 군데 있습니다.

첫 번째 — 신용대출이 생각보다 크게 잡힙니다

가장 충격적인 부분입니다.

연소득 6,000만원인 사람이 신용대출 3,000만원(금리 6%)을 갖고 있다고 해보겠습니다. 매달 이자만 15만원 내고 있으니 별거 아니라고 생각하기 쉽습니다.

그런데 DSR에서는 다르게 봅니다. 신용대출은 실제 만기와 무관하게 정해진 기간(예: 5년)으로 나눠 원금을 갚는 것으로 간주합니다. 원금 600만원에 이자 180만원, 연 780만원이 잡힙니다. 실제로는 연 180만원만 내는데 계산에는 780만원이 들어갑니다.

이게 주택담보대출 한도에 얼마나 영향을 줄까요.

3,000만원 때문에 1억 2,800만원이 깎입니다. 빌린 돈의 4배가 넘게 한도가 줄어듭니다.

청약을 앞두고 마이너스 통장부터 정리하라는 말이 나오는 이유가 이것입니다. 마이너스 통장은 쓰지 않고 개설만 해 둬도 한도 전액이 부채로 잡히는 경우가 있으니, 안 쓰는 통장은 해지하는 편이 낫습니다.

두 번째 — 실제 금리로 계산하지 않습니다

4.5%로 빌리는데 한도는 6%로 계산합니다.

스트레스 DSR 때문입니다. 변동금리는 나중에 금리가 오를 수 있으니, 미리 오른 상황을 가정해 놓고 그래도 감당 가능한 만큼만 빌려주겠다는 제도입니다.

연소득 6,000만원, 다른 부채 없음 기준으로 계산해 보면 이렇습니다.

가산 1.5%p면 6,100만원이 사라집니다. 실제 금리로만 계산해 놓고 은행에 가면 이 차이만큼 당황하게 됩니다.

세 번째 — 소득 인정 기준이 다릅니다

연봉 6,000만원이라고 해서 6,000만원 전부가 잡히는 게 아닙니다.

근로소득자는 원천징수영수증이나 건강보험료 납부 내역 기준입니다. 성과급 비중이 큰 경우 최근 몇 년 평균으로 보기도 합니다. 프리랜서나 사업자는 소득 증빙이 더 까다롭고, 인정 비율도 낮게 잡힐 수 있습니다.

본인이 생각하는 연봉과 은행이 인정하는 소득이 다를 수 있다는 점을 염두에 두셔야 합니다.

한도를 늘리는 현실적인 방법

신용대출 정리가 가장 효과가 큽니다. 위 계산에서 봤듯 3,000만원을 갚으면 주담대 한도가 1억 2,800만원 늘어납니다. 여윳돈이 있다면 청약 전에 정리하는 게 순서입니다.

대출 기간 늘리기도 방법입니다. 30년을 40년으로 늘리면 연간 상환액이 줄어 한도가 올라갑니다. 다만 총 이자가 크게 늘어나니 신중해야 합니다.

고정금리 상품 검토도 있습니다. 스트레스 금리 가산이 변동금리보다 작게 잡히니 한도가 더 나올 수 있습니다.

부부 합산 소득 활용은 공동명의나 배우자 소득 합산이 가능한 상품인지 확인해 보는 것입니다.

청약자는 시점을 조심하세요

분양은 계약과 입주 사이가 2~3년입니다. 중도금 대출은 통상 DSR에서 빠지기 때문에 별문제 없이 나옵니다.

문제는 입주할 때입니다. 잔금 대출로 갈아타는 순간 DSR이 적용되고, 여기서 한도가 모자라면 계약금과 중도금을 이미 낸 상태에서 곤란해집니다. 게다가 적용되는 기준은 계약 시점이 아니라 입주 시점의 규제입니다.

계약 전에 DSR 계산기로 소득과 기존 부채를 넣어 확인해 두시기 바랍니다. 금리를 1~1.5%p 올려 한 번 더 돌려 보면 실제 승인 가능성에 가까운 숫자가 나옵니다.

산정 기준은 금융기관마다 차이가 있고 규제도 자주 바뀝니다. 최종 한도는 거래 은행 상담으로 확인하셔야 합니다.