아파트 분양 계약서, 서명 전에 확인하는 것들

계약일에 분양사무소에 가 보면 시간이 넉넉하지 않습니다. 대기 인원이 있고, 서류는 두껍고, 담당자는 서명할 곳을 짚어 줍니다. 그 자리에서 처음 읽어서는 판단이 어렵습니다.

계약 전에 공고문을 미리 보고 확인할 지점을 정해 두는 편이 낫습니다. 뒤에 문제가 되는 항목은 대체로 정해져 있습니다.

금액과 면적이 공고문과 같은지

계약서의 공급면적, 전용면적, 계약금·중도금·잔금 금액을 모집공고문과 대조합니다. 같은 평형이라도 호수별로 분양가가 다른 단지가 있으니, 당첨된 동·호수의 금액을 봐야 합니다.

유상 옵션도 여기서 함께 확인합니다. 발코니 확장은 선택 항목이지만 사실상 대부분 선택하고, 시스템에어컨·붙박이장·마루재 같은 항목이 계약 당일이나 직후에 결정됩니다. 분양가만 비교하고 옵션비를 빼놓으면 총액이 어긋납니다. 옵션 계약은 분양 계약과 별개 서류인 경우가 많으니 금액과 취소 가능 시점을 같이 확인해 두세요.

중도금 대출 조건

취급 은행, 금리 방식(고정·변동), 회차별 실행 시기가 계약서나 별도 안내문에 적혀 있습니다.

특히 이자 후불제인지, 후불제라면 유예된 이자에 다시 이자가 붙는지를 확인하셔야 합니다. 같은 후불제라도 상품에 따라 다르고, 이 차이가 입주 시점 부담을 몇백만원 단위로 바꿉니다.

날짜로 묶이는 조항들

입주 예정일과 지체상금 조항을 봅니다. 시공사 사정으로 입주가 늦어질 때 보상을 받는 근거입니다. 통상 지연 일수에 계약금이나 납부액의 일정 비율을 곱해 산정합니다.

전매 제한과 실거주 의무는 별개로 걸립니다. 각각 몇 년인지, 언제부터 세는지를 따로 확인하세요. 실거주 의무가 유예된 시기가 있었는데 유예는 면제가 아닙니다. 유예 기간이 끝나면 정해진 기간을 실제로 채워야 합니다.

문제가 생겼을 때의 조항

계약자 사정으로 해제할 경우의 위약금, 시공사 사정으로 해제될 경우의 반환·배상 조항을 확인합니다. 계약금 몰취 조건이 어떻게 적혀 있는지가 핵심입니다.

하자 보수는 부위별로 기간이 다릅니다. 구조체 10년, 방수 5년, 마감재 2년 정도가 기준입니다. 접수 창구와 연락처는 입주 후에 찾으려면 번거로우니 계약 서류에 있는 것을 그때 챙겨 두는 편이 낫습니다.

계약서에 없지만 계약 전에 해야 할 계산

정작 가장 중요한 항목은 계약서에 없습니다. 입주일에 얼마가 필요한지입니다.

입주일에 나갈 돈 = 잔금 + 중도금 누적 이자 + 취득세·등기 + 이사·옵션 − 잔금 대출 한도

6억 아파트라면 잔금 1억 8,000만원, 중도금 누적 이자 약 1,890만원(연 4.5% 가정), 취득세와 등기 약 700만원이 같은 시기에 나갑니다.

관건은 잔금 대출이 얼마나 나오느냐입니다. 중도금 대출은 통상 DSR 산정에서 빠져 수월하게 나오지만, 잔금 대출로 갈아탈 때는 DSR이 그대로 적용됩니다. 중도금 대출이 나왔다는 사실이 잔금 대출을 보장하지 않습니다.

계약 전에 DSR 계산기에 입주 시점의 예상 소득과 부채를 넣어 보고, 금리를 1~1.5%p 올려 한 번 더 돌려 보세요. 부족분이 나온다면 남은 2~3년 동안 모을 수 있는 금액인지가 판단 기준입니다.

계약금을 낸 뒤 영수증이나 이체 확인증은 따로 보관해 두세요. 중도금 대출을 실행할 때 계약 관련 서류를 다시 요구받습니다.

불명확한 내용은 그 자리에서 구두로 듣고 넘어가지 말고, 분양사무소에 서면으로 질의해 답변을 받아 두시는 편이 안전합니다.